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7년 전 서울 아파트 ‘영끌’ 매수자들, 지금 팔면 얼마 남을까? 2025년 기준 시세 변화와 실질 수익 가능성까지 지역별 총정리했습니다.
“영끌(영혼 끌어서 대출까지 해서 집 산 사람들”이 2018년 전후에 많았죠.
그때 서울 아파트를 영끌로 샀다면, 대출 원금 감안해도 지금 어느 정도 시세 차익이 있을지 궁금한 분 많을 거예요.
2025년 현재, 서울 아파트값 상승의 폭이 만만치 않기 때문에 2018년 영끌 매수자라면 꽤 괜찮은 시세 차익을 보유하고 있을 가능성이 높습니다.
이 글에서는 2018년 vs 2025년 가격 변화율, 지역별 차이, 젠트리피케이션 & 규제 영향 등을 중심으로 “팔면 얼마 남는다” 시뮬레이션도 해볼게요.
📈 서울 아파트값, 최근 흐름 & 2018년 대비 변화
최근 흐름 요약
- 2025년 상반기 서울 부동산 매매 지수 상승률은 약 +3.8% (전체 서울 기준).
- 특히 강남, 서초, 송파 같은 핵심 지역(강남3구)은 상반기에 각각 +11.9%, +9.6%, +8.5% 등 강한 상승률 보여줌
- 2025년 6월 기준, 서울 아파트 평균 매매가격이 9억1449만원을 넘어섰고, 매매 중위가격도 6억9884만원으로 사상 최고치 근접
2018년과 비교하면?
- 2018년은 문재인 정부 초기 부동산 규제·관심이 높아진 시기. 그때도 서울 아파트값이 꽤 올랐지만, 강남3구 또는 한강변 주요 지역의 상승폭은 지금만큼 가파르진 않았음
- 예: 2018년 상반기/하반기에 서울 주요 자치구 반기 상승률은 강남3구 중심으로 +5~8%대였던 반면,
- 2025년 상반기의 핵심지 상승률은 그 이상을 찍는 곳들이 있음 (강남구 +11.9%)
💡 지역별 & 케이스별 시뮬레이션: 영끌했으면 얼마나 남았을까?
아래는 대표적인 케이스 예시. 물론 실제 대출, 대출이자, 세금, 수리 비용 등은 감안 안 한 단순 비교예요.
지역 / 자치구2018년 가격대 (예상)2025년 가격대 (현재)예상 시세 차익 비율
| 강남구 일부 단지 | 예: 전용 84㎡ → 약 15억 원 | 현재 비슷 단지 20~25억 원대 가능 | 약 +30~+60% 상승 가능 |
| 송파구 일반 중상급 아파트 | 2018년 약 8~10억 원 | 현재 약 12~15억 원 | +20~+50% 범위 |
| 마포/성동/광진구 인접지 | 2018년 약 7~8억 원 | 현재 약 11~13억 원 | +40~+70% 가능성 있음 |
| 노원·도봉 등 강북 외곽 | 2018년 약 5~6억 원 | 현재 약 7~9억 원 | +20~+50% 가능 |
※ 물론 “영끌”이었다면 대출 원리금, 대출이자, 세금/양도비용 등을 빼야 실제 손에 남는 순이익 계산됨
⚠️ 상승만큼 변수도 크다: 오히려 손해날 가능성 있는 경우
멋지게 보이지만 모든 영끌이 수익 낼 수 있는 건 아님. 아래 경우들은 주의해야 함:
- 비규제지역 / 교통 인프라 약한 지역은 상대적으로 상승률 낮을 수 있음
- 재개발·재건축 불가 지역의 노후 아파트는 유지비, 보수비용이 커져 실질 수익 낮아질 가능성
- 대출이자율, 금리 상승분이 클 경우 이자 부담이 많았던 초기 매수자는 순이익이 예상보다 작을 수 있음
- 규제 변화 및 세제 / 양도세 부담 증가 → 매도 타이밍 잘 잡아야 함
🔑 팔 시점 팁: 언제 팔면 최적일까?
- 시장 심리 호전 + 대출 규제 완화 조짐 있을 때: 매도 적기
- 입주 물량 많은 지역 / 공급 폭 증가 지역은 가격 조정 가능성 있음 → 미리 팔거나 매수자 많을 시기 노릴 것
- 정부 발표 DSR, 금리, 공급 정책 변화 주의 깊게 체크
✅ 결론: “영끌” 투자자라면 지금이 적당한 팔 시점?
- 대체로 7년 전 영끌로 서울 아파트 산 사람들은 지금 매도하면 꽤 큰 시세 차익 가능
- 강남3구 또는 한강 인접지 등의 인기 지역은 +30~60% 이상 오를 수 있는 상황
- 그러나 “손에 순익으로 얼마나 남는가”는 대출 규모, 보유 기간, 유지비, 세금 등 조건에 매우 좌우됨
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